Häufig gestellte Fragen und Antworten (FAQ) und Glossar

Hier finden Sie Infos zu folgenden Stichworten :


Entscheidungen und Mehrheiten

Finanzierung

Förderung

Grunderwerbsteuer

Grundstücks(kauf)option

Kostenvorteil

Kostenverteilung

Planungsgemeinschaft

Projektsteuerung und Moderation

Rechtsform

Wohnprojekt

Zahlungsplan

Zeitaufwand

Zeitplan 


Beachten Sie auch unsere => Tipps und Empfehlungen für "Baugemeinschaftler" 

Entscheidungen und Mehrheiten

Alle Entscheidungen werden grundsätzlich von der Planungs- oder Baugemeinschaft gefällt. Viele Gemeinschaften überlassen dem Architekten die Gestaltung des Gebäudes (wie beispielsweise die Aufteilung, Material und Farbauswahl der Fassaden). Jede Baugemeinschaft kann für sich bestimmen, wie viel Mitsprache gewünscht wird und wie viel Vorgaben von den Fachleuten gemacht werden sollen.

Die meisten Entscheidungen werden mit einer einfachen Mehrheit gefällt, viele Gemeinschaften schreiben jedoch zur Aufnahme eines neuen Mitgliedglieds eine 2/3 Mehrheit vor. Eine wesentliche Erhöhung der Projektkosten kann nur als einstimmiger Beschluss erfolgen.

 

Finanzierung

Die Finanzierung kann entweder durch verschiedene Banken der einzelnen Baugemeinschaftsmitglieder oder durch eine gemeinsame Bank erfolgen. Gerade für Selbstständige kann es notwendig sein, bei der Hausbank zu finanzieren.


Für die Aufnahme in eine Baugemeinschaft ist der Nachweis der Finanzierung der gewünschten Wohnungsgröße üblicherweise eine wichtige Voraussetzung. Alle Interessenten müssen sehr früh ihren Finanzierungsrahmen im Gespräch bei einer Bank oder eines Finanzdienstleisters abstecken.

 

In Gebieten, in denen die Banken geringe oder noch keine Erfahrungen mit Baugemeinschaftsprojekten haben, sind manche Mitarbeiterinnen oder Mitarbeiter nicht ausreichend über das Thema Baugemeinschaft informiert und lehnen die Finanzierung eines Baugruppenprojektes ab. Bei ausreichender Information wird in der Regel die Finanzierung doch angeboten. 
Manche Bank bewertet die Kostenersparnis (im Vergleich zu Bauträgerprojekten) als Eigenkapital.

 

Förderung

Die einzelnen Mitbauenden können Fördermittel (KfW und Programme der einzelnen Bundesländer) im gleichen Maße beantragen, wie wenn sie ein Einfamilienhaus bauen würden. Zuschüsse z.B. für Solaranlagen zur Brauchwassererwärmung oder Holzheizungen kann die Gruppe beantragen.

Einige Kommunen gewähren der gesamten Baugemeinschaft einen Familienrabatt auf den Grundstückskauf.

 

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird nur auf die Grundstückskosten und nicht auch auf das zu errichtende Bauwerk erhoben (sofern nicht personellen Verflechtungen zwischen Grundstücksveräußerer und des Bauunternehmens oder das Zusammenwirken beider festgestellt wird, dieses trifft bei Baugemeinschaften in der Regel nicht zu). Die Notarkosten werden entsprechend ermittelt.

 

Grundstücks(kauf)option

Eine Baugemeinschaft kann ein Grundstück nicht sofort kaufen. Es muss eine zunächst eine Vorplanung mit Kostenschätzung erstellt werden – erst dann können die einzelnen Bauinteressenten fest zusagen. Oft werden in dieser Phase noch Interessierte für freie Einheiten gesucht.
Daher erteilt der Grundstückseigentümer der Planungsgemeinschaft für zunächst sechs Monate eine Grundstückkaufoption, sie ist in der Regel auf 18 Monate verlängerbar. In dieser Optionsvereinbarung wird der Grundstückkaufpreis festgelegt.

 

Kostenvorteil

Eine Wohnung (bei gleicher Qualität) in einem Baugemeinschaftsprojekt ist ca. 15% günstiger als die vergleichbare Wohnung, die beim Bauträger erworben wird.

 

Kostenverteilung

Die Kostenverteilung zwischen den einzelnen Einheiten wird mittels Faktoren festgelegt. Beispielsweise werden Wohnungen im Dachgeschoss oder zum ruhigen Innenhof mit positiven Faktoren bewertet, diese können je nach Situation bis 120% betragen. Dieser Faktor bezieht sich auf sämtliche Kosten der Standardausstattung. Kosten für Sonderausstattungen werden zu 100% den einzelnen Einheiten zugewiesen. Diese Kostenverteilung wird in einem frühen Projektstadium festgelegt werden und muss einstimmig beschlossen werden.

 

Planungsgemeinschaft

Viele Baugemeinschaften organisieren sich zunächst als Planungsgemeinschaft. Diese wird auch als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet. Das Ziel der Planungsgemeinschaft ist es, das Projekt bis zum Grundstückskauf vorzubereiten.

Die Nachfolgegesellschaft der Planungsgemeinschaft ist dann die Baugemeinschaft.

 

Projektsteuerung und Moderation

Größere Baugemeinschaften beauftragen zur Projektorganisation eine qualifizierte Person, die die Projektsteuerung übernehmen. Sie hat die Aufgabe alle anstehenden Entscheidungen vorzubereiten, die Termine und die Kosten zu überwachen. Die Organisation, die Moderation und die Protokollierung der der Sitzungen werden von der Projektsteuerung geleistet. Es können auch die Vertragsverhandlungen und die Geschäftsführung zu ihren Aufgagen gehören. Die Projektsteuerung trägt wesentlich zum Erfolg eines Projektes bei.

 

Rechtsform

Die meisten Baugemeinschaften verwenden die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Rechtsform. Sie kann ohne Vorlaufzeiten und ohne Beurkundung gegründet und aufgelöst werden. Bei Grundstückskauf wird in der Regel die Teilung des Mehrfamilienhauses in einzelnen Einheiten vollzogen und die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht.
Die Baugemeinschaft wird dann nach Abrechnung des Gebäudes aufgelöst. Dabei werden die Gewährleistungsansprüche an die WEG übertragen.

 

Es gibt auch Baugemeinschaften, die als Genossenschaft organisiert sind. In diesen Projekten können Mietwohnungen realisiert werden, bei denen die Hausbewohner die Mieter bestimmen können. Der Aufwand eine Genossenschaft zu gründen und betreiben ist relativ hoch, so dass es sinnvoll ist mehrere Gebäude unter dem Dach einer Genossenschaft zu betreiben.

 

Wohnprojekt

Als ein Wohnprojekt verstehen sich Wohn- und Baugemeinschaften, die ein oder mehrere Gebäude gemeinsam entwickeln, bewohnen und verwalten. Wohnprojekte können als eine Antwort auf die Ausbreitung individueller Lebensformen, die Alterung der Gesellschaft und auf die Knappheit bezahlbaren Wohnraums gesehen werden. Bei Wohnprojekten wird von Beginn an ein größerer Wert auf das gemeinschaftliche Zusammenleben und entsprechende Räumlichkeiten gelegt als bei Baugemeinschaften.

 

Zahlungsplan

Der Zahlungsplan erfolgt nach Projektfortschritt. In der frühen Projektphase sind ausschließlich Planungsleistungen zu bezahlen, nach dem Grundstückskauf müssen zusätzlich die Abschlagsrechnungen der Handwerker bezahlt werden. In der Regel sind bei Einzug 90% der Gesamtkosten bereits bezahlt.

 

Zeitaufwand

Der Zeitaufwand ist zwischen den einzelnen Projekten sehr unterschiedlich: Bei einer privaten Initiative können 14-tägige Sitzungen über eine Projektlaufzeit von drei Jahren notwendig sein. Gut strukturierte und entscheidungsfreudige Architektenbaugemeinschaften realisieren ihr Projekt mit einer Größenordnung von 25 Sitzungen.

Durch eine Aufteilung von Aufgaben innerhalb der Baugemeinschaft kann beispielsweise bei einer Recherche eine Zeitersparnis entstehen.

 

Zeitplan

Für einen Geschosswohnungsbau benötigen Baugemeinschaften in der Regel - von der ersten Projektskizze bis zur Fertigstellung - 2,5 bis 3 Jahre. Der Zeitplan ist davon abhängig, wie viele potentielle Interessenten durch das Projekt angesprochen werden und wie schnell alle Einheiten vergeben sind. Die reine Bauzeit beträgt in der Regel ein gutes Jahr, es ist jedoch projektspezifisch recht unterschiedlich (beispielsweise Witterung und örtliche Gegebenheiten).

 

 

 

(Quelle: www.baugemeinschaftsarchitekten.de)