Was ist eine Baugemeinschaft?
Definition, Merkmale, Ausprägungen und Abgrenzung
Definition:
Eine Baugemeinschaft (oder auch Bauherrengemeinschaft, Baugruppe) ist ein Zusammenschluß von
Bauwilligen mit ähnlichen Wohnideen, die gemeinsam Wohnraum in einem bestimmten Stadtteil schaffen.
(Vergleiche Wikipedia)
Typische Kennzeichen von Baugemeinschaften
Zusammenschluss von Bauinteressierten
- Eine Baugruppe ist eine Zweckgemeinschaft von Bauwilligen, die sich unter Vereinbarung verbindlicher gemeinsamer Ziele organisiert
Grunderwerb
- Jedes Baugemeinschaftsmitglied kauft direkt beim Grundstückseigentümer.
Der Kauf von real geteilten Parzellen oder als WEG-Teilung erfolgt gemeinschaftlich.
Partizipation
- Die Projektplanung erfolgt unter aktiver Beteiligung aller Mitglieder der Baugruppe, bei gleichzeitig individuellen Entscheidungsmöglichkeiten der einzelnen Bauherren
Transparenz
- Alle Verträge und Kosten sind für alle Mitglieder der Baugruppe offen einsehbar und beeinflussbar
Bauherrenrisiko
- Die Gemeinschaft trägt alle Bauherrenrisiken: Kosten, Termine und Qualitäten
Gruppenbau- und Wohnprojekte werden meist von kleineren privaten Gruppen iniziiert, die sich bereits kennen. Ein möglicher Weg ist, dass eine Kleingruppe ein Konzeptentwickelt und sich für die Umsetzung Partner sucht.
Ausprägungen von Baugemeinschaften
Private Baugemeinschaft /-gruppe
Die private Baugruppe kennzeichnet sich dadurch, dass sie sich komplett selbst organisiert und dabei auf die Unterstützung professioneller Baubetreuer verzichtet. Teilweise ergeben sich durch die unterschiedlichen Berufe und Kenntnisse der Gruppenmitglieder wertvolle Synergieeffekte.
Der einzelne Bauherr kann auf die Architektur, die Materialien, die Grundrisse und die Umsetzung stark Einfluss nehmen, was aber auch zu Konflikten führen kann. Die Gruppe entscheidet selbst, wer für sie bauen soll, wer in die Gruppe aufgenommen und somit später Nachbar wird.
Der Bauprozess und die damit verbundenen Probleme können das Zusammengehörigkeitsgefühl früh prägen und fördern. Wichtig ist, dass sich demokratische Strukturen herausbilden und sich nicht immer die Gleichen durchsetzen. Erfahrungsgemäß dauert dieser Prozess länger und erfordert von den Mitgliedern mehr Zeit und Einsatz.
Nicht zuletzt spart sich die Gruppe das Honorar für den Baubetreuer. Sollte es allerdings an Kompetenz mangeln, ist die Beauftragung eines Unternehmens oder auch eines Architekten, der die Betreuung übernimmt, dringend anzuraten.
Betreute Baugemeinschaft /-gruppe
Bei einer betreuten Baugruppe erfolgt die Organisation, die Verwaltung der Finanzen, die Betreuung, etc. durch professionelle Dienstleistungsunternehmen und Moderatoren.
Durch die entstehenden Freiräume haben die Bauherren die Freiheit, sich auf die wesentlichen Inhalte zu konzentrieren, ohne dabei die organisatorischen Aspekte zu vernachlässigen.
Zur Vermeidung und Klärung von Konflikten steht ein „neutraler Dritter“ zur Verfügung. Ab einer bestimmten Projektgröße bzw. Komplexität, z.B. beim Geschoßwohnungsbau, hat sich die Betreuung durch einen professionellen Berater bewährt. Durch das Know-how und die bestehende Infrastruktur eines solchen Unternehmens ist im Allgemeinen eine Zeit- und Kostenersparnis zu erreichen.
Abgrenzung
Genossenschaften
Wohnbaugenossenschaften sind die Alternative zwischen Wohnen zur Miete und Wohneigentum. Die Mitglieder einer Genossenschaft üben durch den Kauf von Genossenschaftsanteilen eine Doppelfunktion als Mitbesitzer der Genossenschaft und Mieter, mit lebenslangem Wohnrecht, aus. Eine Kündigung der Wohnung durch den Mieter ist möglich.
Über einen längeren Zeitraum betrachtet, sind die wirtschaftlich angemessenen Nutzungsgebühren billiger als das Mieten einer Wohnung. Einerseits sind Genossenschaften Wirtschaftsunternehmen, andererseits bewohnerorientierte Selbsthilfeeinrichtungen. Viele der häufig bereits seit langem bestehenden Genossenschaften begnügen sich mit dem Erhalt ihres Immobilienbesitzes und treten nicht mehr als Bauherr neuer Wohnanlagen auf.
Da Gewinnerzielung nicht im Vordergrund steht, werden diese Genossenschaftswohnungen, aufgrund der daraus resultierenden günstigen Mieten stark nachgefragt.
Ende des 19. Jahrhunderts wurden viele Genossenschaften gegründet, die zum Teil noch heute bestehen. In München entstanden in den letzten Jahren einige neue Wohnungsbaugenossenschaften. Da zunächst ein “Immobilienbestand” zu den herrschenden Marktkonditionen aufgebaut werden muss, sind die Mieten zu Beginn nicht günstig. Sie sinken erst langfristig, da Genossenschaften die am Markt üblichen Mietsteigerungen nicht gänzlich mitmachen bzw. an die Mieter weitergeben. Durch langfristige Verträge sind Genossenschaftswohnungen den Spekulationen am Immobilienmarkt entzogen. Bei Auszug und Austritt aus der Genossenschaft, wird meist der Gegenwert der Anteile wieder ausbezahlt. Genossenschaftsanteile sind vererbbar.
Bauträger
Ein Bauträger erstellt Wohn- und Gewerbeimmobilien auf eigenen Grundstücken im eigenen Namen und auf eigenes Risiko.
Bauträgerfirmen kaufen einzelne Baugrundstücke oder auch ganze Baugebiete, parzellieren, erschließen und bebauen sie durch andere Bauunternehmen. Sie verkaufen – im Gegensatz zum Bauunternehmer – die fertigen Häuser bzw. Wohnungen mit dem jeweiligen Grundstückanteil.
Kostenbestandteile: Aus diesem Grund ist die Grunderwerbsteuer für Grundstück und Gebäude zu entrichten und ist notariell beurkundungspflichtig. Zudem entstehen beim Bauträger Kosten für die Zwischenfinanzierung und die Vermarktung der Immobilien.
Der Bauträger baut mit eigenem bzw. finanziertem Geld. Er erhält vom Käufer Abschlagszahlungen auf bereits erbrachte Leistungen (Grundstückskauf, Erstellung des Rohbaus usw.) nach den Auflagen des Gesetzgebers und der MaBV. Er trägt das Bauherrenrisiko bis zur Fertigstellung und Übergabe an den Käufer. Erst mit der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises wird der Käufer Eigentümer des Grundstücks.
Ein Engagement für Baugruppen ist bei Bauträgern bislang nicht zu finden.
Bauunternehmer
Ein Bauunternehmen erbringt Bauleistungen.
Je nach Umfang der Leistung spricht man vom
- Fachunternehmer (ein Gewerk)
- Generalunternehmer ( alle Gewerke)
- Totalunternehmer (zusätzlich Planungsleistungen)
Der Bauunternehmer, der als Generalunternehmer oder Generalübernehmer tätig werden kann, baut auf einem Grundstück, welches dem Auftraggeber (Bauherrn) bereits gehört. Diese Verträge sind – im Gegensatz zum Bauträgervertrag – nicht notariell beurkundungspflichtig, da kein Grundeigentum übertragen wird. Für die Bauleistung erhält der Bauunternehmer Abschlagszahlungen, die sich am Bautenstand orientieren.
